Remont lub przebudowa budynku a obowiązek budowy stacji ładowania

2025-04-08 Bartlomiej Jaworski

Na koniec stycznia 2025 r. w Polsce zarejestrowanych było 146 133 pojazdów osobowych z napędem elektrycznym, z których 82 508 było w pełni elektrycznych (BEV). Liczba rejestracji elektryków rośnie, jednak Polska jest wciąż na początku drogi do elektryfikacji transportu. Równolegle z rozwojem parku samochodów elektrycznych rozbudowuje się infrastruktura ładowania pojazdów elektrycznych. Ustawa o elektromobilności wprowadza wymóg instalowania punktów ładowania w nowych budynkach. Te już wybudowane również w wybranych przypadkach muszą zostać wyposażone w stację ładowania. Kiedy taki wymóg zapada? Tego dowiesz się z poniższego artykułu.

Kiedy występują obowiązki związane z budową infrastruktury do ładowania pojazdów elektrycznych?

Nie tylko przy budowie nowego budynku występują obowiązki związane z budową infrastruktury do ładowania pojazdów elektrycznych. Również jak remontujemy lub przebudowujemy budynek, to możemy być zmuszeni postawić punkt ładowania.

Ustawa o elektromobilności opisuje w dość skomplikowany sposób przy jakim remoncie i przy jakiej przebudowie należy wybudować także infrastrukturę do ładowania samochodów z napędem elektrycznym. Kryteriami decydującymi są koszty wykonywanych prac związanych z przegrodami zewnętrznymi lub systemami technicznymi budynku i koszty instalacji punktów ładowania i infrastruktury kanałowej.

Co mówi Ustawa o Elektromobilności?

Art. 12a. [Obowiązek zapewnienia zainstalowania punktów ładowania przy projektowaniu, budowie, przebudowie lub remoncie budynków]

Budynki niemieszkalne, z którymi związanych jest więcej niż 10 stanowisk postojowych, projektuje się i buduje, zapewniając zainstalowanie co najmniej jednego punktu ładowania oraz kanałów na przewody i kable elektryczne umożliwiających zainstalowanie co najmniej jednego punktu ładowania na pięć stanowisk postojowych, jeżeli te stanowiska postojowe:

1) znajdują się wewnątrz budynku lub

2) przylegają do budynku.

Budynki mieszkalne, z którymi związanych jest więcej niż 10 stanowisk postojowych, projektuje się i buduje, zapewniając zainstalowanie kanałów na przewody i kable elektryczne na wszystkich stanowiskach postojowych, umożliwiających zainstalowanie punktów ładowania na każdym stanowisku postojowym, jeżeli te stanowiska postojowe:

1) znajdują się wewnątrz budynku lub

2) przylegają do budynku.

Wymagania, o których mowa w ust. 1 i 2, mają również zastosowanie w przypadku budynków poddawanych przebudowie albo remontowi, w ramach których koszt wykonywanych prac związanych z przegrodami zewnętrznymi lub systemami technicznymi budynku wynosi więcej niż 25% wartości budynku, nie wliczając wartości gruntu, na którym usytuowane są budynek i parking, oraz gdy koszty instalacji punktów ładowania i infrastruktury kanałowej nie przekraczają 7% całkowitego kosztu przebudowy albo remontu, jeżeli stanowiska postojowe:

1) znajdują się wewnątrz budynku, a przebudowa albo remont obejmuje parking lub infrastrukturę elektryczną budynku, lub

2) przylegają do budynku, a przebudowa albo remont obejmuje parking lub infrastrukturę elektryczną parkingu.

Przez przyleganie do budynku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, ust. 2 pkt 2 i ust. 3 pkt 2, rozumie się powiązanie z tym budynkiem, pod względem własności lub używania na podstawie innego tytułu prawnego, parkingu, który:

1) bezpośrednio przylega do tego budynku lub

2) nie przylega bezpośrednio do tego budynku.

Co to jest remont? Co to jest przebudowa?

Po definicję sięgamy do Prawa budowlanego, zgodnie z którym przez remont należy rozumieć “wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym” (art. 3 pkt 8 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351).

Natomiast przebudowa to “wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; (…)” (art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego).

W przypadku, gdy w ramach prac budowlanych będzie dochodzić do zmiany wymienionych powyżej charakterystycznych parametrów budynku (kubatura, powierzchnia, wysokość, długość, liczba kondygnacji, itp..), wówczas, zgodnie z Prawem budowlanym, mamy do czynienia z budową, która jest pojęciem bardzo szerokim i obejmuje swym znaczeniem również m.in. rozbudowę obiektu budowlanego.

Pojęcie remont i przebudowa się uzupełniają. Zasadniczo, tylko bieżąca konserwacja obiektu budowlanego nie będzie wymagała uwzględnienia wymogów z ustawy o elektromobilności odnośnie infrastruktury ładowania w danym budynku.

Brak jest w Prawie budowlanym definicji pojęcia „przegrody zewnętrzne” budynku, jednak dla uproszczenia można wskazać, iż są to ściany zewnętrzne budynku na gruncie (wraz z dachem, oknami, drzwiami zewnętrznymi, fundamentami i podłogą). Szerzej do kwestii pojęcia „przegroda budowlana” odniósł się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 5 listopada 2019 r. sygn. I SA/Gl 114/19.

Określenie kosztów remontu lub przebudowy

Po decyzji czy planowane prace kwalifikują się jako remont lub przebudowa, należy wykonać kosztorys.

Remont lub przebudowa budynku mieszkalnego lub niemieszkalnego (niezależnie od ilości miejsc postojowych) musi zostać rozszerzona o prace mające na celu wybudowanie dodatkowej infrastruktury dla pojazdów elektrycznych, jeżeli:

koszt wykonywanych prac związanych z przegrodami zewnętrznymi lub systemami technicznymi budynku wynosi więcej niż 25% wartości budynku, nie wliczając wartości gruntu, na którym usytuowane są budynek i parking, i
koszty instalacji punktów ładowania i infrastruktury kanałowej nie przekraczają 7% całkowitego kosztu przebudowy albo remontu.

Zakres obowiązków przy remoncie lub przebudowie jest taki sam, jak przy budowie nowego budynku.

W przypadku remontu lub przebudowy budynku mieszkalnego, spełniającego opisane kryteria (niezależnie od tego, kto jest jego właścicielem), należy zainstalować kanały na przewody i kable elektryczne na wszystkich stanowiskach postojowych, umożliwiających zainstalowanie punktów ładowania na każdym stanowisku postojowym.

W przypadku remontu lub przebudowy budynku niemieszkalnego będącego własnością dużego przedsiębiorcy i spełniającego opisane kryteria, należy zainstalować:

co najmniej jeden punkt ładowania, i
tzw. infrastrukturę kanałową, tj. kanały na przewody i kable elektryczne umożliwiające zainstalowanie co najmniej jednego punktu ładowania na pięć stanowisk postojowych.

Pozwolenie na remont lub przebudowę budynku mieszkalnego i niemieszkalnego a infrastruktura ładowania

Powyższe regulacje odnoszą się do każdego inwestora wnioskującego o wydanie pozwolenia na prace budowlane po 23 grudnia 2021 r.

W przypadku ziszczenia się przesłanek do budowy infrastruktury ładowania, organ rozpatrujący wniosek nie powinien wydawać pozwolenia na budowę w zakresie remontu lub przebudowy, jeżeli projekt prac budowlanych nie obejmuje wdrożenia wymogów z nowelizacji ustawy o elektromobilności. Organ ma także prawo zwrócić się do wnioskodawcy o wykazanie, czy zachodzą przesłanki uzasadniające obowiązek budowy infrastruktury ładowania w ramach planowanego remontu lub przebudowy.

Remont lub przebudowa budynku niemieszkalnego a wymóg budowy stacji ładowania

Jeśli remontuję lub przebudowywuję w sposób przewidziany w ww. ustawie budynek niemieszkalny – np. sklep, centrum handlowe, magazyn czy zakład produkcyjny, wówczas muszę w ramach tego remontu lub przebudowy uwzględnić wybudowanie i zainstalowanie co najmniej 1 punktu ładowania, a co najmniej 20% stanowisk postojowych muszę wyposażyć w kanały na kable i przewody umożliwiające zainstalowanie punktu ładowania przy 1 na 5 stanowisku postojowym. W zakresie budynków niemieszkalnych obowiązek ten dotyczy tylko budynków będących własnością lub w zarządzie dużego przedsiębiorcy. Ograniczenie to nie odnosi się do budynków mieszkalnych.

Remont lub przebudowa budynku mieszkalnego a wymóg budowy stacji ładowania

Gdy remont lub przebudowa dotyczy budynku mieszkalnego – np. bloku, kamienicy wówczas projektuje się i wykonuje takie prace budowlane, zapewniając zainstalowanie kanałów na przewody i kable elektryczne na wszystkich stanowiskach postojowych przypisanych temu budynkowi, umożliwiających zainstalowanie punktów ładowania na każdym stanowisku postojowym.

Nieuwzględnienie powyższych wymogów w projekcie, powinno skutkować brakiem wydania pozwolenia na budowę, a wydanie wadliwe pozwolenie na budowę może być kwestionowane przez ponad 5 lat od wydania.

Co to jest punkt ładowania? Czym się różni punkt ładowania od stacji ładowania?

Punkt ładowania – urządzenie umożliwiające ładowanie pojedynczego pojazdu elektrycznego, pojazdu hybrydowego i autobusu zeroemisyjnego oraz miejsce, w którym wymienia się lub ładuje akumulator służący do napędu tego pojazdu; W praktyce to może być zarówno gniazdko odpowiednio oznaczone służące do ładowania auta kablem, jak też i pełnoprawna ładowarka np. wallbox – zdjęcie poniżej.

Stacja ładowania wg. ustawy o elektromobilności to:

a) urządzenie budowlane obejmujące co najmniej jeden punkt ładowania o normalnej mocy (3,7 – 22kW) lub punkt ładowania o dużej mocy (>22kW), związane z obiektem budowlanym, lub
b) wolnostojący obiekt budowlany z zainstalowanym co najmniej jednym punktem ładowania o normalnej mocy (3,7 – 22kW) lub punktem ładowania o dużej mocy (>22kW),

– wyposażone w oprogramowanie wykorzystywane do świadczenia usługi ładowania, wraz ze stanowiskami postojowymi, których liczba odpowiada liczbie punktów ładowania umożliwiających jednoczesne świadczenie tej usługi, oraz, w przypadku gdy stacja ładowania jest podłączona do sieci dystrybucyjnej w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne, instalacją prowadzącą od punktu ładowania do przyłącza elektroenergetycznego;

Stacje ładowania w budynkach mieszkalnych i niemieszkalnych – wymogi w większych miastach

d 2018 r. obowiązuje także art. 12 ustawy o elektromobilności, który obliguje, aby budynki użyteczności publicznej oraz budynki mieszkalne wielorodzinne oraz związane z nimi wewnętrzne i zewnętrzne stanowiska postojowe były budowane w sposób zapewniający moc przyłączeniową pozwalającą wyposażyć te stanowiska w punkty ładowania o mocy nie mniejszej niż 3,7 kW, jeżeli owe budynki usytuowane są w gminach:

o liczbie mieszkańców wyższej niż 100 000,
z co najmniej 60 000 zarejestrowanymi pojazdami samochodowymi, i
co najmniej 400 pojazdami samochodowymi przypadającymi na 1000 mieszkańców.

Zgodnie z § 3 rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie przez budynek użyteczności publicznej należy rozumieć budynek przeznaczony na potrzeby administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości, kultury, kultu religijnego, oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki, wychowania, opieki zdrowotnej, społecznej lub socjalnej, obsługi bankowej, handlu, gastronomii, usług, w tym usług pocztowych lub telekomunikacyjnych, turystyki, sportu, obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym, lotniczym, morskim lub wodnym śródlądowym, oraz inny budynek przeznaczony do wykonywania podobnych funkcji. Za budynek użyteczności publicznej uznaje się także budynek biurowy lub socjalny.

Przepis ten stosuje się do zamierzeń budowlanych, dla których złożono wniosek o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę albo odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego po 1 stycznia 2019 r.

Podsumowanie

Choć zasadniczo wymóg przygotowania instalacji do ładowania pojazdów elektrycznych dotyczy nowo projektowanych i budowanych obiektów, to w niektórych przypadkach remontów i przebudów wymagana jest adaptacja istniejących obiektów. Ustawa o elektromobilności wymóg łączy z wycenami nieruchomości i instalacji. Takie postawienie sprawy z pozoru proste, może być problematyczne przy wycenach w okolicy progu od którego jest wymagana adaptacja. Wyceny w końcu mogą się różnić między sobą i powodować niejednoznaczność w ocenie danego projektu.

Potrzebujesz doradztwa? Napisz do nas na kanalelektryczny@gmail.com